Informationen zu baulichen Veränderungen

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Bauliche Veränderungen im Wohnungseigentum: Eine bauliche Veränderung ist jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung sowie modernisierende Instandsetzung hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form. Eine bauliche Veränderung liegt allgemein bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile und bei jeder auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vor, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht.

Bauliche Veränderungen sind daher

                  ·   Anbauten,

                  ·   Umbauten sowie

                  ·   nicht erforderliche Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes.

Bauliche Veränderungen sind z. B. das Anbringen von Außenrolläden, das Aufstellen von Blumenkübeln, die Errichtung eines Carports oder die Installation einer Parabolantenne.

Zustimmungserfordernis

Einem Beschluss, durch den eine bauliche Veränderung genehmigt wird, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlichen Maß hinausgehender Nachteil entsteht.

Wegen der Abstimmungsmodalitäten sind bauliche Veränderungen immer von zwei anderen Maßnahmen unterschieden werden. Zum einen sind dies die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung und der modernisierenden Instandsetzung. Denn solche Maßnahmen können grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Zum anderen müssen die baulichen Veränderungen auch von Maßnahmen der Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums bzw. dessen Anpassung an den Stand der Technik abgegrenzt werden, die einer Mehrheit von drei Viertel aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer (Kopfprinzipp) bedürfen. Dabei muss wiederum mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentiert sein.

Kostenverteilung

Etwas anderes gilt dann, wenn die Eigentümer über die Verteilung der Kosten einer konkreten baulichen Veränderung mit der qualifizierten Mehrheit des § 16 Abs. 4 WEG (drei Viertel aller Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) beschließen. Dann muss auch der Eigentümer, der gegen die Maßnahme gestimmt hat, bezahlen.

Die häufigsten Fallen: Beschluss über eine generelle Möglichkeit der Beschlussfassung

Bauliche Veränderungen bedürfen im Rahmen der Beschlussfassung grundsätzlich der Zustimmung eines jeden über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG beeinträchtigten Wohnungseigentümers. Zwar erwächst auch ein Mehrheitsbeschluss unter Missachtung dieser Voraussetzungen in Bestandskraft. Nicht möglich ist jedoch der Beschluss, dass grundsätzlich und generell bauliche Veränderungen durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden können.

Beschluss über bauliche Veränderung ist inhaltlich unbestimmt

Ein Beschluss über die Genehmigung einer baulichen Veränderung ist dann nichtig, wenn er inhaltlich nicht bestimmt genug ist. Dies ist stets der Fall, wenn das Ausmaß - insbesondere Größe und Fläche - der baulichen Veränderung nicht näher bestimmt oder bestimmbar ist.

Missachtung von Bestimmungen in der Teilungserklärung

Die Bestimmung des § 22 Abs. 1 WEG ist grundsätzlich durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abdingbar. Das Erfordernis einer Zustimmung zu baulichen Veränderungen kann in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung verschärft werden, etwa dass grundsätzlich die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer erforderlich ist, oder aber auch erleichtert werden, etwa dass grundsätzlich entsprechende Mehrheitsbeschlussfassung ausreicht. In jedem Fall sind die Bestimmungen einer solchen Vereinbarung unbedingt zu berücksichtigen.