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Beschlusskompetenz für den Austausch von Fenstern

Leitsatz

1. Beschlusskompetenz für den Austausch von Fensterelementen (einschließlich etwaiger Innenflügel)
2. Einholung von Alternativangeboten
3. Gemeinschaftsbeschluss über Art der Sanierung und Auftragsvergabe notwendig

Normenkette §§ 21, 22 WEG

Kommentar

1. Auch wenn Innenfenster von Doppelfenstern Sondereigentum sind, besteht eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen kompletten Fensteraustausch. Anlass und Grund für den Austausch waren im vorliegenden Fall unstreitig Witterungseinflüsse von außen. Ein Austausch der Fenster ohne auch Austausch der Innenseiten ist nicht möglich. Deshalb hat ein Sondereigentümer gem. § 14 Nr. 4 WEG auch einen Eingriff in sein Sondereigentum hinzunehmen, wenn dies für die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist (zu Isolierglasfenstern als zwingendem Gemeinschaftseigentum vgl. BayObLG, ZWE 2001, 71).
2. Auch beim Austausch von Holz- in Kunststofffenster handelt es sich i. d. R. nicht um eine nachteilige bauliche Veränderung, sondern um eine Maßnahme modernisierender Instandsetzung (BayObLGReport 2005, 266; WuM 1991, 56; OLG Köln, ZMR 1998, 49/50). Jedenfalls fehlt es an einer Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG, wenn das äußere Bild der Fassade durch diese Maßnahme nicht verändert wird.
3. Vor Beschlussfassung über aufwendige Sanierungsmaßnahmen - wie hier - bedarf es allerdings verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote. Die bloße Kostenschätzung durch einen Sonderfachmann genügt nicht (vgl. auch OLG Köln, ZMR 2004, 148 und BayObLG, ZMR 2000, 39 und 2004, 148).
4. Es kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, zunächst einen Grundlagenbeschluss über die Art der Sanierung fassen zu lassen und die Umsetzung einer weiteren Beschlussfassung vorzubehalten (vgl. auch BayObLG, ZMR 2004, 927). Die Grenze solcher Beschlüsse liegt jedoch dort, wo einem Verwalter grundsätzliche Ermessensentscheidungen übertragen werden, welche der Gemeinschaft vorbehalten sind. Einem Verwalter darf deshalb nicht schon im Vorfeld durch Beschluss die konkrete Auftragsvergabe übertragen werden. Erst nach Vorlage der entsprechenden Kostenangebote lässt sich aus fachlicher Sicht der notwendige Sanierungsaufwand ersehen. Die Gemeinschaft muss dann ihr Auswahlermessen selbst ausüben. Eigentümer besitzen hier einen Beurteilungsspielraum zwischen mehreren möglichen Alternativen und müssen weder zwangsläufig die aufwendigste noch die kostengünstigste ergreifen. Insoweit kann ein Gericht allein die Ermessensentscheidung der Gemeinschaft im Anfechtungsstreit überprüfen. Dabei hat die Gemeinschaft neben den zu erwartenden Kosten u. a. auch das Alter der Anlage, den Zustand der Fenster, die Möglichkeit von Energieeinsparung, den weiteren Instandhaltungsaufwand und den Stand der Technik mit zu berücksichtigen.