Der Beirat...

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Der Verwaltungsbeirat stellt neben der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter das dritte Organ der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft dar. Die Bestellung des Verwaltungsbeirates ist jedoch nicht zwingend vorgeschrieben. Dies macht die Formulierung in § 20 Abs. 1 WEG „im Falle der Bestellung“ deutlich. Der Verwaltungsbeirat ist somit freiwilliges Verwaltungsorgan der Gemeinschaft.

In der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung kann jedoch bestimmt werden, dass die Bestellung eines Beirates auf Dauer ausgeschlossen werden soll oder dass ein Beirat zu wählen ist.

Damit ergeben sich für die Bestellung bzw. Nichtbestellung eines Verwaltungsbeirates drei Möglichkeiten:

   1. die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung schreibt die Bestellung eines Beirates vor,

   2. die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung schließt die Bestellung eines Beirates     grundsätzlich aus,

   3. die Teilungserklärung bzw. die Gemeinschaftsordnung enthalten keine Regelung über die Bestellung oder Nichtbestellung eines Verwaltungsbeirates, so dass die Entscheidung hierüber von der Eigentümerversammlung mehrheitlich zu treffen ist.

Wahl oder Bestellung des Beirates

Nach § 29 Abs. 1 WEG beschließen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit über die Bestellung eines Beirates, soweit nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorliegt. Es besteht jedoch kein Anspruch eines Wohnungseigentümers oder einer Minderheit auf Bestellung eines Beirats (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 594, 595), wenn durch Vereinbarung nicht zwingend ein Beirat vorgesehen ist.

Kommt ein Mehrheitsbeschluss über die Bestellung eines Beirates nicht zustande, kann die bei der Abstimmung unterlegene Minderheit auch im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung nicht verlangen, dass eine Bestellung durch das Gericht vorgenommen wird, wie es bei der Verwalterbestellung verlangt werden kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 31.08.1990, Wx 257/90). Ein Anspruch auf Bestellung besteht nur dann, wenn die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung dies vorschreiben. Eine gerichtlich durchsetzbare Verpflichtung ist jedoch auch nur dort zu bejahen, wo eine ausreichende Zahl von Eigentümern zur Übernahme des Beiratsamtes bereit ist (AG Hamburg, Beschluss vom 05.03.1990, 102 a II 160/89). Findet sich nicht die erforderliche Zahl von drei Wohnungseigentümern, kann eine Verpflichtung zur Bestellung eines Beirates nicht durch das Gericht ausgesprochen werden (LG Oldenburg, Beschluss vom 07.07.1985, 5 T 65/83).

Dauer der Bestellung

Eine gesetzliche Regelung über die Dauer des Bestellungszeitraumes besteht nicht. Das Gesetz sieht ebenfalls keine automatische Beendigung wie bei der Verwalterbestellung (nach fünf Jahren) vor. Daher sollte der Bestellungsbeschluss auch eine zeitliche Regelung enthalten, da sonst die Bestellung aus unbestimmte Zeit anzusehen ist.

Abberufung des Beirates

Ist eine Befristung bei der Bestellung nicht ausgesprochen worden, kann die Abberufung zu jeder Zeit mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung erfolgen. Dies gilt für einzelne Mitglieder ebenso wie für den gesamten Beirat (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 10.06.1987, 3 W 53/87). Eine Abberufung bedarf nicht der Begründung. Hinsichtlich eines Verlangens einer Minderheit auf Abberufung des Beirates in der Eigentümerversammlung ist jedoch folgendes zu beachten: Nach § 23 Abs. 1 WEG ist es zur Gültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümer erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird. Weigert sich also der Verwalter – der die Tagesordnung festsetzt – den Punkt „Abberufung des Verwaltungsbeirates“ auf die Tagesordnung zu setzen, könnte kein Beschluss gefasst werden, da ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss anfechtbar und vom Gericht wegen des Verstoßes gegen die Vorschriften des § 23 Abs. 2 WEG für ungültig erklärt würde. Die Gemeinschaft, die den Beirat ordnungsgemäß abberufen möchte, könnte sich hier in Anwendung der Vorschriften des § 24 Abs. 2 WEG nur helfen, indem sie mit einer Mehrheit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer (berechnet nach Kopfzahl) die Aufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunktes „Abberufung des Verwaltungsbeirates“ vom Verwalter verlangt. Dieses Verlangen bedarf jedoch der Schriftform und der Angabe von Gründen.

Ausscheiden des Beirates aus der Eigentümergemeinschaft

Scheidet ein Eigentümer, der Mitglied des Beirates ist, aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus, scheidet er damit auch grundsätzlich aus dem Verwaltungsbeirat aus. Bei anschließendem Wiedereintritt in die Gemeinschaft wird er dadurch nicht automatisch Beiratsmitglied (BayObLG, Beschluss vom 05.11.1992, 2Z BR 77/92).

Anzahl der Beiräte, Zusammensetzung und Organisation

Nach § 29 Abs. 1 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und aus zwei weiteren Wohnungseigentümern. Somit sieht das Gesetz drei Wohnungseigentümer für den Verwaltungsbeirat verbindlich vor. Durch die Gemeinschaftsordnung kann jedoch auch eine andere Zahl festgeschrieben sein. Dadurch ist es möglich, dass eine vom Gesetz nach oben und unten abweichende Anzahl an Beiratsmitgliedern gefordert wird. Wegen der grundsätzlichen Interessenkollision kann ein Verwalter nicht in den Beirat gewählt werden. Ein dahingehender Beschluss ist nichtig und bedarf keiner Anfechtung (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.09.1983, 3 W 76/83).

Die Organisation des Beirates ist nicht gesetzlich geregelt. So kann der Verwaltungsbeirat selbst entsprechende Regelungen über Vorsitz, Stimmrecht, Niederschriften etc. treffen, immer vorausgesetzt in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder durch die Eigentümerversammlung ist nichts anderes geregelt.

Vorsitzender

Die Wahl des Beiratsvorsitzenden kann auf der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen, die Mitglieder des Beirates können den Vorsitzenden jedoch auch selbst aus ihrer Mitte heraus wählen. Auch die Möglichkeit eines rotierenden Systems ist denkbar, d.h. dass sich die Mitglieder des Beirates im Vorsitz abwechseln. Eine solche Regelung muss jedoch eindeutig sein, damit Klarheit darüber herrscht, wer zum jeweiligen Zeitpunkt Vorsitzender des Beirates ist. Eine klare Regelung muss auch hinsichtlich des stellvertretenden Vorsitzenden bestehen, da ihm das Gesetz, wie auch dem Vorsitzenden, eine bestimmte Funktion hinsichtlich des Einberufungsrechtes zur Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG (Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bei fehlendem Verwalter oder sich weigerndem Verwalter) zuweist.

Einberufung, Vorsitz, Beschlussfähigkeit, Stimmrecht, Vertretung

Der Beirat wird nach § 29 Abs. 4 WEG nach Bedarf vom Vorsitzenden einberufen. Wohnungseigentümern und Verwalter steht kein Einberufungsrecht zu, den Eigentümern auch nicht in analoger Anwendung des § 24 Abs. 2 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift der Wohnungseigentümerversammlung). Tritt der Beirat nicht zusammen und kommt er seinen Pflichten nach § 29 WEG nicht nach, können die Wohnungseigentümer von ihrem Recht zur Abberufung des Verwaltungsbeirates Gebrauch machen. Den Vorsitz der Beiratsversammlung führt stets der Vorsitzende, bei dessen Weigerung oder Verhinderung dessen Stellvertreter oder das weitere Mitglied des Beirates. Im letzten Fall ist jedoch ein Beschluss der Beiratsmitglieder erforderlich. Beschlussfähig ist der Beirat mit der Mehrheit der anwesenden Mitglieder, das Stimmrecht richtet sich nach Kopfzahl. Aufgrund der gesetzlichen Beschränkung auf drei Mitglieder ist die Anwesenheit von zwei Mitgliedern erforderlich.

Wenn keine abweichenden Vereinbarungen bestehen, werden die Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst. Eine Niederschrift ist laut Gesetz nicht notwendig.