WEG-Urteile:

www.nagelkg-hausverwaltung.com

Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkaufsabsichten

Auch ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag ist der Mieter verpflichtet Besichtigungen der Wohnung im Fall der Verkaufsabsicht des Vermieters zuzulassen. Dies hat das Landgericht Frankfurt am 24. Mai 2000 (2/17 S 194/01) entschieden. Zwar sei, so die Frankfurter Richter, die Ausübung des Besichtigungsrechtes durch den Vermieter möglichst schonend zu praktizieren. Andererseits sei es dem Mieter zumutbar, Besichtigungen von 30 bis 45 Minuten 3 mal im Monat zwischen 19:00 und 20:00 Uhr zu gestatten. Die Anmeldung der Besichtigung sollte allerdings mit einer Ankündigungsfrist von 3 Tagen und werktags erfolgen. Das Landgericht Frankfurt betont, dass es sich dabei um ein Besichtigungsrecht ohne mietvertragliche Vereinbarung handelt. Eine weitergehende Regelung des Besichtigungsrechtes sei vertraglich möglich, wenn die Interessen des Mieters dabei nicht in unzumutbarer Weise eingeschränkt würden.

Seit dem 01.01.2006 können neben den Zahlungen für sogenannte haushaltsnahe Tätigkeiten auch Handwerkerkosten für Modernisierung, Renovierung und Erhaltung der Mietwohnung mit 20 % von den Lohnkosten, maximal 600 € von der Steuerschuld abgezogen werden. Die Einzelheiten des Bundesministerium für sind im BMF-Rundschreiben vom 03.11.2006 geregelt.

Dies gilt auch für Wohnungseigentümer. Auch Verwalter müssen daher in der Abrechnung mit den Eigentümern die ansatzfähigen Lohnkosten gesondert ausweisen, da nur die Lohnkosten, nicht aber die Materialkosten abzugsfähig sind. Verweigert der Verwalter die Differenzierung macht er sich ebenso schadensersatzpflichtig wie der Vermieter, der seinen Mietern den Steuerabzug ohne die Differenzierung nicht ermöglicht. Dem Verwalter steht für diese Zusatzleistungen ein Honorar zu.

WEG: Zweimonatsfrist bei Anfechtungsbegründung beachten

Ein Wohnungseigentümer hat die gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung binnen Monatsfrist angefochten und wurde vom Amtsgericht darauf hingewiesen, dass die Klage innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden muss. Vor Ablauf der Zweimonatsfrist beantragt der Wohnungseigentümer Fristverlängerung, weil noch etwas recherchiert werden müsse. Diese wird nicht gewährt, der Wohnungseigentümer beantragt Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand, die das Amtsgericht ablehnt. Zu Recht ist Wiedereinsetzung abgelehnt, sagt das Landgericht Hamburg am 12.03.2008 (318 S 65/07 in ZMR 5/08, S. 414). Dass ein Antrag formuliert und einige Anlagen eingereicht wurden, begründe den Antrag nicht, mangelndes Verschulden an der Versäumung der Begründungsfrist ergebe sich nicht daraus, dass das Amtsgericht nicht ausdrücklich auf die Folgen der Fristversäumung hingewiesen habe, sagen die Richter. Im Übrigen gebe die Formulierung des § 46 WEG keinen Spielraum für die Annahme, die Begründungsfrist wäre verlängerbar.

In einer Wohnungseigentumsanlage waren Heiz- und Warmwasserkosten verbrauchsunabhängig und die übrigen Betriebskosten nach Wohnungseigentumsanteilen gemäß § 16 Wohnungseigentumsgesetz abzurechnen, so regelte es die Teilungserklärung.

Mehrheitlich beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau von Kaltwasserzählern. Hiergegen klagte ein Wohnungseigentümer und rügte die fehlende Einstimmigkeit, da es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 23 Wohnungseigentumsgesetz handele. Demgegenüber stellt der BGH am 25. September 2003 (in ZMR 2003, Seite 937) fest, dass es sich bei dem Einbau von Kaltwasserzählern nicht um eine bauliche Veränderung, sondern vielmehr um eine Maßname ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz handelt.

(Ho) Die Kosten für die Reparatur von Heizungsreglern muss die Eigentümergemeinschaft tragen. Denn alle Einrichtungen zur Regelung der Heizung dienten dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer in einem Haus, wie das OLG Stuttgart (Az.: 8 W 404/07) entschied.

Die Kosten für die Reparatur von Thermostatventilen musste der Eigentümer deshalb nicht allein tragen. Er ließ in dem Fall die defekten Ventile seiner Fußbodenheizung reparieren. Die Handwerkerrechnung von rund 1.500 Euro wollte er sich von der Eigentümergemeinschaft ersetzen lassen. Diese aber verweigerte die Zahlung mit der Begründung, Heizung und Ventile seien nicht Teil des Gemeinschaftseigentums, folglich sei der einzelne Eigentümer alleine dafür verantwortlich. Diesem Standpunkt erteilte das OLG Stuttgart eine Absage.

Wohnungseigentümer können wegen notorischer Zahlungsrückstände gegenüber der Eigentümergemeinschaft aus ihrer Immobilie geklagt werden. Wer fortlaufend seine Pflicht zur Zahlung von Wohngeld in die Gemeinschaftskasse verletzt, kann durch die Eigentümergemeinschaft zum Verkauf gezwungen werden, wie der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19.01.2007 (V ZR 26/06) bestätigte. Das kann aber in der Regel laut BGH erst nach einer Abmahnung geschehen, und zwar auch dann, wenn der säumige Zahler bisher nur auf gerichtliche Zahlungsurteile reagiert hat. Von der Abmahnung kann nur abgesehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht.

In dem entschiedenen Fall hatte der Eigentümer, der seine Wohnung vermietet hatte, seit 1997 immer nur dann sein Wohngeld gezahlt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Ansprüche gerichtlich geltend machte. Seine Zahlungsrückstände lagen bei 3.000 Euro bis 4.000 Euro. Schließlich beschloss die entnervte Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 2004, ihm das Eigentum zu entziehen (§ 18 WEG). Dagegen zog er vor Gericht – und unterlag vor dem BGH in letzter Instanz.

Ein erzwungener Verkauf sei zulässig, wenn der Eigentümer seine Pflichten gegenüber den Miteigentümer derart gravierend verletzt habe, dass den anderen ein Fortführen der Gemeinschaft unzumutbar geworden sei. Namentlich Rückstände bei den Gemeinschaftskosten könnten einen Zwangsverkauf somit rechtfertigen. Voraussetzung sei allerdings, dass sich der Wohnungseigentümer länger als drei Monate und mit mehr als 3 % des Einheitswerts der Wohnung im Verzug befinde. Weil die Gemeinschaft ihn zuvor nicht abgemahnt hatte, räumte der BGH dem säumigen Zahler eine letzte Schonfrist ein. Allerdings gelte nun der Entziehungsbeschluss als Abmahnung. Jede weitere unpünktliche Zahlung könne deshalb zu einem rechtswirksamen Entziehungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit zu einem erzwungenem Verkauf der Wohnung führen.

(Li) Ersetzt der Wohnungseigentümer Teppichboden durch Fliesen oder Laminat und entsteht dadurch nicht hinnehmbarer Lärm durch Trittschall in der darunterliegenden Eigentumswohnung, so kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer verlangen, dass die Geräusche gedämpft werden, die durch Gehen in der Wohnung sowie Stühlerücken oder Fallenlassen von Gegenständen entstehen. Dies gilt auch dann, wenn es notwendig ist die neuen Fliesen oder das Laminat wieder herauszunehmen, urteilt das Schleswig-Holsteinische OLG (2 W 33/07).